（原标题：克而瑞：成交范围延续同比下行 上海土拍热度更动低）

智通财经APP获悉，克而瑞地产发文称，10月，地皮市集供地节律不足上年同期。截止10月27日，宇宙300城10月事营性地皮成交范围7370万平方米，较上月同期周期性上升，较上年同期彰着下落。热度方面，至截稿时10月平均溢价率3.8%，较上月全月下落0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，仅杭州、扬州等地单月平均溢价率冲破10%，更多的城市还所以低溢价成交为主，北京、上海、西安、长沙等城市本月绝大多量地块如故底价成交。

中枢要点

供求：本月地皮供应量为1.3亿平方米，环比9月同期上升35%，同比下落30%。新增供应议论性用地平均容积率为1.93，结合三个月低于2.0。成交7370万平方米，环比上升14%，同比下落32%。

热度：平均溢价率3.8%，较上月全月下落0.3个百分点。成交总价居于前哨的上海、宁波平均溢价率均不足1%。地皮流拍率11%，环比减少1个百分点，延续低位开动。

踱步：各能级城市施展差异，一、三线同环比量跌价涨，二线同环比量价王人降。具体来看，一线成交金额298亿元，环比下落35%，同比大降72%，由于本月北京、上海均有高价地块成交，带动成交均价一定进度上升，环比增多37%，增至25756元/平方米。

后市瞻望

市集热度抓续分化 央国企和城投依旧是拿田主力

10月，地皮市集供地节律不足客岁同期。截止10月27日，宇宙300城10月事营性地皮成交范围仅7370万平方米，较上年同期彰着下落。热度方面，至截稿时10月平均溢价率3.8%，较上月全月下落0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，仅杭州、扬州等地单月平均溢价率冲破10%，更多的城市还所以低溢价成交为主，北京、上海、西安、长沙等城市本月绝大多量地块如故底价成交。

值得正式的是，日前刚刚终了的上海联结土拍一改前两批次高溢价成交的场所，土拍市集变得畸形寒冷。挂牌的4宗地有3宗底价成交、1宗低溢价成交，举座溢价率仅有0.5%，刷新了2023年以来月度溢价率新低。究其原因，很猛进度上照旧与新址去化趋缓揣摸，尽管在需求侧调控减轻后，上海市集有一定的积极着力，可是利好更多地联结在市区，一方面中心城区优质相貌出现“日光盘”，另一方面郊区相貌去化冉冉，部分相貌开盘去化率致使在个位数。因此当地块质料下滑，尤其口舌热门区域地块挂牌时，房企竞拍积极性彰着下落，最终粗略率底价成交。基于拿地企业视角，在资金相对急切确当下，即就是在上海，拿地的主力依然是央国企和城投，民企竞拍积极性仍相对较低，其余城市更是如斯。

供求：供地范围守护年内高位 成交建面环比正增

地皮供应方面，截止2024年10月27日，本月地皮供应量为12528万平方米，环比9月同期上升35%，同比下落30%。在中央“严控增量”、所在优化供地节律的带领之下，本月低密地块供应占比守护高位，新增供应议论性用地平均容积率为1.93，结合三个月低于2.0。

至截稿时，一线四城均有新增地皮挂牌，其中情绪度最高确当属北京向阳区酒仙桥组合地块，地块出让底价高达153亿元，由3个相貌组合而成，共计总建面39.4万平方米，三个相貌围绕轨交站点，分裂位于酒仙桥、小红门和十八里店三个板块，据北京当然资源局先容，守望在补王人街区寰球处事方法短板的同期，助力轨说念微中心诞生，加强区域职住均衡，进而鼓吹北京城市总体谋划深化实施和探索。2024年年中北京曾有1宗近似地块出让，波及酒仙桥、前苇沟、电子城三个板块，最终由中建智地、江苏绿建、向阳城谐和体以112亿底价竞得。二线城市方面，本月长沙、福州、贵阳、西安、成都、南京、合肥、重庆等8市新增出让地块建面均进步100万平方米。从个体地块来看，出让底价最高的前6幅地块均在月末挂牌，其中厦门湖里东渡片区宅地，出让底价22亿元，容积率2.5，起拍楼面地价约3.7万元/平方米，地块邻近大型商超、游乐场、公园等配套资源丰富，且邻近莫得新址在售相貌，相貌发展长进较佳。杭州钱江世纪城宅地出让底价29.5亿元，该地块由商办用地编削地皮性质而来，容积率由6.0降至2.7，谋划建面8.2万平方米，限高80米，起拍楼板价约3.6万元/平方米，创所属板块新高。地块处于滨江区政府隔壁，北望钱塘江，板块发展熟识，邻近同类二手房挂牌价可达8万元/平方米操纵，该地块本质杭州不限房价新政，得回了较高的市集情绪度。

10月份地皮供应量不时环比提高，而且在所在策略扶抓之下，地块的发展长进也在进一步向好。不外结合月内中央部委和所在政府对于从严律例供地范围的表述来看，鉴于大多量城市新址消化周期的高企，濒临高范围的待开采和在开采地皮范围，预计四季度供地范围的环比增长，仍然会律例在周期性高位的范围之内，且供地质料还会进一步优化，各地“以需定供”的趋势也会更为彰着。

地皮成交方面，截止10月27日，宇宙300城议论性地皮成交7370万平方米，环比上升14%，同比下落32%。一二线城市中，至截稿时西安、长沙、宁波成交建面冲破100万平方米，其余城市均在100万平方米以下，共有上海、宁波成交金额冲破100亿元，宁波的两宗高总价宅地均由宁波城投竞得，共计成交总价81亿。受高能级城市地块成交占比下落影响，本月平均楼板价下落至2928元/平方米，环比减少7%。

热度：溢价率结合4个月大体抓平 流拍率延续低位

市集热度方面，至截稿时10月平均溢价率3.8%，较上月全月下落0.3个百分点。本月各地土拍施展依旧分化，杭州、扬州、义乌等城市单月平均溢价率冲破10%，典型如杭州江湾新城地块，地块容积率2.5，经77轮竞价由绿城以28%溢价率竞得，成交总价34亿元，楼板价5万元/平方米，新址限价6.75万元/平方米。

而成交总价居于前哨的上海、宁波平均溢价率均不足1%，本月宁波宁海县1宗小体量宅地热度颇高，地块容积率仅为1.25，进程154轮竞价，由牛逼地产以77%的溢价率竞得，成交楼板价约1万元/平方米，但举座来看，大多量高总价地块如故底价成交。而上海更是再度触及2023年以来的平均溢价率低位，本月土拍平均溢价率仅0.5%，主要由于出让地块多位于中环之外，仅杨浦区一宗宅地溢价成交，不外由于邻近竞品相貌较多，最终溢价率仅2.3%。结合月内国新办联系表态来看，在“四取消、四缩小、两增多”的全面因循下，跟着需求端信心的边缘好转，再加之平均供地质料的提高，四季度典型城市平均溢价率有望企稳高潮。

10月地皮流拍率11%，环比减少1个百分点，延续低位开动。跟着所在对于供地有筹商管控的趋紧，再加之岁末要点相貌供应占比的增多，预计地皮流拍率将守护低位。本月北京、广州、西安、郑州均出现了宅地流拍或撤牌，本月北京出现了生僻的高总价宅地撤牌，新宫村旧改地块起拍价52亿元，原有筹商于本月成交，经撤牌后于10月下旬再度挂牌，地块范围有所缩水，容积率也由2.4缩小至2.0，出让底价下落至24.3亿元。

要点地块：两榜一线城市占七成 沪、深分裂夺得单价、总价榜榜首

10月，一线城市京、沪、深三城仅有涉宅地成交，因此两榜被一线城市“霸榜”，占比超七成。上海和深圳分裂夺得单价榜和总价榜榜首。总价榜榜首来着深圳宝安区，地块建筑面积289854平方米，挂牌肇始价66.65亿元。值得一提是，该地块在竞拍时，提议了新的条目：本公告出让宗地内的精深商品住房需沿路实行现房销售。最终该地被深圳地铁底价竞得，楼板价22994元/平方米。总价榜第二地块来自上海宝山区，被华润46.1亿元底价竞得。

单价榜方面，榜首地块来自上海杨浦区东外滩板块，被中海32.1亿元低溢价竞得，楼板价69158元/平方米。榜二地块来自北京丰台区，被金茂以40.13亿元底价竞得，楼板价为55787元/平方米。单榜三地块来自杭州上城区，进程77轮报价，由绿城以总价34.22亿元竞得，楼面价50717元/平方米，溢价率达28.55%，地块成交楼面价进步了杭州此前的宅地单价记载，即2016年凤起潮鸣相貌的拿地价45368元/平方米。